전세계약 할 때 특약사항, 꼭 넣어야 할 문구 정리

전세계약 전 꼭 확인할 특약 8가지

전세계약 특약, 최소한 이것부터 확인하세요

전세계약을 앞두고 있다면 특약사항에 가장 먼저 확인해야 할 것은 근저당, 기존 권리관계, 전세보증금반환보증, 임대인이 제공한 정보의 사실 여부입니다.

특약은 계약서에 없는 약속을 구체적으로 남기는 장치입니다. 집주인이 “잔금 받으면 근저당을 없애겠다”, “고장 난 보일러를 교체해 주겠다”라고 말했다면 구두 약속으로 끝내지 말고 계약서에 적어두는 것이 좋습니다.

HUG 역시 구두로 약속했던 사항을 계약서 특약에 적고, 선순위 근저당을 말소하기로 했다면 그 내용과 불이행 시 계약 처리까지 명시하도록 안내하고 있습니다.

아래 문구는 상황에 맞게 조정해서 사용할 수 있는 예시입니다.

중요: 특약한 줄만으로 안전한 전세계약이 되는 것은 아닙니다. 등기부등본, 소유자, 선순위 권리, 세금 체납 여부, 보증가입 가능 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.

 

1. 계약 후 새로운 근저당을 막는 특약

가장 먼저 검토할 문구입니다.

특약 문구 예시

임대인은 계약 체결일부터 임차인이 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 갖추기로 한 날까지 해당 주택에 새로운 저당권, 근저당권 등 임차인의 권리를 침해할 수 있는 담보권을 설정하지 않는다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제 또는 해지할 수 있고 임대인은 임차인에게 지급받은 금원을 즉시 반환한다.

왜 필요할까요?

주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 등 일정한 요건을 갖춰야 합니다. 따라서 계약일부터 실제 입주와 전입신고 사이에 새로운 담보권이 설정되는 상황을 특히 주의해야 합니다.

법무부는 이러한 위험을 줄이기 위해 주택임대차표준계약서에 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 반영했습니다.

계약 당일 등기부등본을 확인했다고 끝이 아닙니다. 잔금 보내기 직전에도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

 

2. 기존 근저당을 없애기로 했다면 말소 특약

이미 근저당이 설정돼 있는 집을 계약하면서 집주인이 “전세금으로 대출을 갚고 근저당을 없애겠다”라고 하는 경우가 있습니다.

이때는 말로만 약속해서는 안 됩니다.

특약 문구 예시

임대인은 잔금 지급과 동시에 현재 등기부등본에 설정된 ○○은행 채권최고액 ○○원의 근저당권을 전액 상환하고 말소한다. 말소가 이행되지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금 및 보증금을 즉시 반환한다.

가능하면 단순히 “근저당 말소하기로 한다” 정도로 끝내지 말고 다음 내용을 구체적으로 적는 편이 좋습니다.

• 어떤 근저당인지
• 채권최고액이 얼마인지
• 언제 말소할 것인지
• 말소하지 않을 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지

HUG도 선순위 근저당을 말소하기로 했다면 특약을 작성하고, 조건을 이행하지 않을 경우 계약 처리에 관한 내용까지 포함하도록 안내하고 있습니다.

계약 → 잔금 → 전입신고 → 대항력 확보

3. 전세보증금반환보증 가입이 중요하다면 반드시 특약으로

“이 집은 전세보증보험 가입돼요.”

이 말을 듣고 계약하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 보증 심사에서는 가입이 불가능하다는 결과가 나올 수도 있습니다.

따라서 전세보증금반환보증 가입을 전제로 집을 선택했다면 계약서에도 그 조건을 남겨두는 것이 좋습니다.

특약 문구 예시

본 계약은 임차인의 전세보증금반환보증 가입을 전제로 한다. 임차인의 귀책사유 없이 해당 주택 또는 임대인 등의 사유로 보증가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인이 지급한 계약금 및 보증금을 즉시 반환한다.

HUG 역시 임차인의 귀책 없이 전세보증금반환보증에 가입할 수 없는 경우 계약을 취소하고 보증금을 반환하는 취지의 특약을 계약서에 명시하도록 안내하고 있습니다.

다만 보증기관마다 가입 조건은 다를 수 있습니다. 주택 유형, 보증금 규모, 선순위채권 등 여러 조건을 심사하기 때문에 계약 전에 보증가입 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

 

4. 임대인이 제공한 정보가 사실과 다를 때 계약 해제 특약

전세계약을 할 때는 임대인이 제공하는 선순위 임대차 정보, 권리관계, 조세 관련 정보 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

특히 계약 여부를 결정하는 데 중요한 정보가 실제 사실과 다르다면 보증금 회수 위험이 크게 달라질 수 있습니다.

특약 문구 예시

임대인이 계약 체결 과정에서 제공한 선순위 임대차 정보, 권리관계 및 조세 관련 정보 등 중요한 사항이 사실과 다른 것으로 확인되어 임차인의 보증금 회수에 중대한 위험이 발생하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 금원을 반환한다.

계약 전에 받은 설명과 실제 서류 내용이 일치하는지도 반드시 확인해야 합니다.

 

5. 잔금 지급 전 등기부 상태가 달라졌을 때

계약서를 작성한 뒤 잔금일까지 한 달 이상 남아 있는 경우도 흔합니다. 그 사이 등기부등본의 권리관계가 바뀔 가능성을 고려해야 합니다.

특약 문구 예시

잔금 지급일 이전 등기부등본상 새로운 근저당권, 압류, 가압류 등 임차인의 보증금 회수에 중대한 영향을 미치는 권리변동이 발생한 경우 임차인은 잔금 지급을 거절하고 계약을 해제할 수 있다.

등기부등본은 한 번만 확인하지 말고 다음 시점에 반복해서 확인하는 것이 좋습니다.

계약 전 → 잔금 보내기 직전 → 입주 및 전입신고 직후

 

6. 보일러·누수·곰팡이 등 수리 약속도 특약으로

돈과 권리관계만 특약에 적는 것은 아닙니다. 집을 볼 때 발견한 하자가 있다면 누가 언제까지 어떻게 수리할 것인지를 적어두는 것이 좋습니다.

예를 들어 집주인이 “입주 전에 도배해 드릴게요”라고 말했다면 다음처럼 구체적으로 작성할 수 있습니다.

특약 문구 예시 1

임대인은 입주일 전까지 안방 벽면의 곰팡이 원인을 확인하고 필요한 보수 및 도배를 완료한다.

특약 문구 예시 2

현재 고장 상태인 거실 에어컨은 임대인이 ○월 ○일까지 정상 사용이 가능하도록 수리한다.

“수리한다” 정도로만 적기보다는 수리 대상, 완료 기한, 처리 주체를 명확하게 적는 편이 분쟁 예방에 유리합니다.

 

7. 원상복구 범위는 미리 정해두기

퇴거할 때 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 원상복구입니다.

벽지 변색이나 장판 마모처럼 통상적인 사용 과정에서 생기는 변화와 세입자의 과실로 생긴 파손은 구분할 필요가 있습니다.

계약 당시 이미 존재하는 흠집이나 파손이 있다면 사진과 함께 기록해 두는 편이 좋습니다.

특약 문구 예시

계약 체결 당시 이미 존재하는 벽지 변색, 바닥 흠집 및 별도로 사진 촬영하여 확인한 시설물 상태는 임차인의 원상복구 대상에서 제외한다.

입주 전에 집 전체를 사진이나 영상으로 남겨두면 퇴거할 때 기존 하자인지 새롭게 발생한 손상인지 판단하는 데 도움이 됩니다.

 

8. 관리비와 공과금 정산도 명확하게

특히 오피스텔이나 원룸을 계약할 때는 관리비 범위를 확인해야 합니다.

특약 문구 예시

입주일 이전까지 발생한 관리비, 수도·전기·가스요금 등은 임대인이 부담하고, 입주일 이후 발생분부터 임차인이 부담한다.

관리비에 포함되는 항목도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.

• 인터넷 비용
• 수도료
• 주차비
• 공용전기료
• 청소비
• 기타 정액 관리비

 

임대인이 집을 매도할 예정이라면

계약기간 중 집주인이 바뀌는 상황도 고려해야 합니다.

다만 이 부분은 특약 문구를 인터넷에서 그대로 복사하기보다 전세보증금반환보증을 이용할 예정이라면 해당 보증기관에 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

소유권 이전과 임대차 승계에는 법률관계뿐 아니라 보증기관의 심사 조건도 관련될 수 있기 때문입니다.

특히 “집이 매매되더라도 기존 임대인이 무조건 보증금을 반환한다”와 같은 문구는 개별 계약과 보증상품에 미치는 영향이 달라질 수 있으므로 신중하게 작성해야 합니다.

 

전세계약 특약 한눈에 보는 체크리스트

상황	확인할 특약
계약 후 근저당 설정 우려	신규 담보권 설정 금지
기존 근저당이 있음	잔금과 동시에 근저당 말소
전세보증 가입 예정	가입 불가 시 계약 해제 및 지급금 반환
임대인 제공 정보 확인	중요 정보가 사실과 다를 경우 계약 해제
계약일부터 잔금일까지 기간이 있음	새로운 권리변동 발생 시 계약 해제
주택에 하자가 있음	수리 위치와 완료 시점 명시
기존 흠집이나 파손이 있음	기존 하자를 원상복구 대상에서 제외
관리비 분쟁이 우려됨	입주 전·후 비용 부담 시점 명시

전세 계약서 특약사항 한눈에 보기

계약 당일 이것까지 확인해야 합니다

좋은 특약을 작성했다고 계약이 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.

계약하기 전에는 최소한 다음 항목을 함께 확인하세요.

• 등기부등본상 실제 소유자
• 계약 상대방과 등기부상 소유자가 동일한지
• 근저당권·압류·가압류 여부
• 다가구주택이라면 선순위 임차보증금
• 국세·지방세 관련 정보
• 전세보증금반환보증 가입 가능 여부
• 전세대출 가능 여부
• 실제 주택 용도와 건축물대장 내용
• 잔금 지급 직전 등기부등본 재확인

대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서, 대리인 신분증 등 대리권을 확인할 수 있는 서류도 함께 살펴봐야 합니다.

 

특약을 많이 적는다고 무조건 안전하지는 않습니다

전세계약에서 가장 위험한 착각 중 하나가 “특약을 넣었으니 안전하다”고 생각하는 것입니다.

특약은 분쟁이 발생했을 때 당사자 사이의 약속을 확인하는 중요한 자료입니다. 하지만 이미 임대인의 재산 상태가 악화돼 있거나 주택에 과도한 선순위 채권이 설정돼 있다면 특약한 줄만으로 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

전세계약은 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본 확인
2. 주택가격과 전세보증금 비교
3. 선순위 권리 확인
4. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인
5. 필요한 특약 작성
6. 잔금 지급 직전 등기부등본 재확인
7. 입주 후 전입신고와 확정일자 처리

특약은 전세계약의 중요한 안전장치이지만, 등기부등본 확인과 권리분석을 대신하는 장치는 아닙니다.

 

 

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